Ratgeber

Scheidung mit Immobilie

Traumhaus, Familiennest, Herzensort – die eigenen vier Wände sind für Paare ein emotionales Thema. Erst recht, wenn die Beziehung scheitert und eine neue Lebensphase beginnt. Dann droht das Wohnobjekt schnell zum Streitobjekt zu werden. Hier hilft es zu wissen, wie viele Möglichkeiten Ihre Scheidungsimmobilie bietet – ganz sicher ist eine davon die optimale Lösung in Ihrem individuellen Fall.

1. Entscheidend für Scheidungsimmobilien: Ehevertrag vorhanden?

hre Handlungsmöglichkeiten sind unterschiedlich, je nachdem, ob Sie Ihre Ehe mit Ehevertrag geschlossen haben oder nicht. Liegt ein solcher Vertrag vor, ist darin meist schon vorgegeben, was mit der gemeinsamen Immobilie geschieht.

Paare ohne Ehevertrag bilden automatisch eine Zugewinngemeinschaft. Im Scheidungsfall kommt es dann zum Zugewinnausgleich: Das Vermögen zum Zeitpunkt der Eheschließung wird mit dem Vermögen zum Zeitpunkt des Scheidungsantrags verglichen. Der Ehepartner, mit dem höheren Zugewinn, muss die Hälfte der Differenz an den anderen Ehepartner übertragen.

Da sich ein Haus oder eine Wohnung jedoch selten in der Hälfte teilen lässt, sind andere Lösungen gefragt. Hierfür gibt es mehrere Optionen.

1. Option 1 bei der Scheidung mit Immobilie: die Eigentumsübertragung.

Naheliegend und häufig praktiziert, wenn Kinder mit im Haus oder der Wohnung wohnen: die Eigentumsübertragung. Dabei wohnt der eine Partner weiterhin in der Scheidungsimmobilie und kauft den Anteil des anderen Partners, der dann auszieht. Der Preis dafür bemisst sich am Marktwert der Immobilie.

Ist die Immobilie noch nicht abbezahlt, übernehmen Sie mit dem Anteil des Ex-Partners auch die Belastungen auf dem Objekt. Sprechen Sie unbedingt rechtzeitig mit Ihrem Kreditinstitut darüber!

1. Zu beachten:

Wer rechtzeitig handelt, kann viel Geld sparen. Denn sollten Sie sich erst nach der offiziellen Scheidung für die Eigentumsübertragung entscheiden, müssen Sie Grunderwerbsteuer bezahlen – je nach Bundesland bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises. 

Option 2 bei der Scheidung mit Immobilie: die Schenkung.

Ihre Scheidungsimmobilie soll im Familienbesitz bleiben und die Eigentumsübertragung auf den Ex-Partner kommt für Sie nicht in Frage?  Dann könnte die Schenkung an die gemeinsamen Kinder die geeignete Lösung sein. 

Dafür müssen beide Elternteile zustimmen, bei minderjährigen Kindern benötigen Sie außerdem die Zustimmung des Vormundschaftsgerichts. 

Zu beachten: 

Mit den Eigentumsanteilen übernehmen Ihre Kinder auch die zugehörigen Pflichten und müssen für Grundsteuer und Unterhaltskosten aufkommen. Dies kann für Ihren Nachwuchs zur Belastung werden.

Option 3 bei der Scheidung mit Immobilie: die Realteilung.

Bei der Realteilung wird die Scheidungsimmobilie tatsächlich geteilt, so dass beide Parteien jeweils das Alleineigentum an einer Hälfte der Immobilie erhalten. Hierbei entstehen zwei neue Grundstücke mit jeweils einem eigenen Grundbuchblatt.

Zu beachten:

Die Realteilung ist nur möglich, wenn die Immobilie in mindestens zwei baulich abgeschlossene Wohneinheiten getrennt werden kann. Dazu müssen häufig Gutachter und Architekten hinzugezogen werden. Behalten Sie diese Zusatzkosten im Blick!

Option 4 bei der Scheidung mit Immobilie: die Teilungsversteigerung.

Können sich die Noch-Ehepartner auf kein gemeinsames Verfahren mit der Scheidungsimmobilie einigen, kann jeder von ihnen eine Teilungsversteigerung beantragen. Dabei bestimmt zunächst ein Gutachter den Wert der Immobilie, und die Einstiegsgebote liegen zwischen 30 und 40 Prozent unterhalb des aktuellen Marktwerts. So droht Ihnen als Eigentümer ein Verkauf unter Wert.

Zu beachten:

Bevor die Ehepartner den Erlös erhalten, werden die Gerichts- und Sachverständigenkosten abgezogen. Im nächsten Schritt müssen Sie eventuell vorhandene Schulden auf dem Objekt begleichen. Der restliche Betrag – ob Erlös oder Restschuld – wird unter den Ex-Ehepartnern aufgeteilt. Eine Versteigerung ist also teuer und riskant und sollte unbedingt vermieden werden. 

Option 5 bei der Scheidung mit Immobilie: die Vermietung.

Es gibt viele Gründe, die diese Lösung wirtschaftlich sinnvoll machen. Etwa, wenn bei einer Veräußerung eine Schuldenlast bleiben würde oder wenn der Verkauf unrentabel wäre. Häufig lässt sich mit einer Scheidungsimmobilie eine so gute Rendite erzielen, dass die Vermietung attraktiver ist als ein Verkauf.

Zu beachten:

Als künftige gemeinsame Vermieter müssen sich die ehemaligen Ehepartner grundsätzlich einig sein. Sie benötigen auch weiterhin Zeit und Geld für den Unterhalt der Immobilie.

Option 6 bei der Scheidung mit Immoblie: der Verkauf.

Auch wenn es im Einzelfall schwerfallen mag – für viele Noch-Ehepaare ist der Haus- oder Wohnungsverkauf die beste Lösung. Häufig ist die das Objekt zu groß oder zu teuer für die Scheidungsfamilie oder einen Partner alleine. 

Für den Verkauf spricht außerdem ein emotionales Argument: Ein Großteil der Ex-Paare will nach einer Scheidung einen klaren Schlussstrich ziehen und sich auch von der Scheidungsimmobilie trennen.

Zu beachten:

Achten Sie darauf, dass der Verkauf nicht zu einem neuen Konfliktherd wird. Ein objektiver Immobilienexperte entlastet Sie entscheidend. Sie gewinnen Zeit für sich, können sich auf die anstehende Scheidung konzentrieren und sich auf ein optimales Verkaufsergebnis verlassen.

Scheidung mit Immobilie – FAQs

Wer muss nach der Scheidung das Immobiliendarlehen bedienen?

Die Antwort darauf ist einfach: der Ehepartner, der den Kreditvertrag unterschrieben hat – also meistens beide Ehepartner. In diesem Fall sind beide zum Schuldendienst verpflichtet, selbst dann, wenn nur ein Ehepartner im Grundbuch eingetragen sein sollte.

Umgekehrt gilt auch: Hat der Ehepartner, der bereits aus der Scheidungsimmobilie ausgezogen ist, den Kreditvertrag alleine unterschrieben, ist er nach wie vor für die Schulden alleine verantwortlich.
 

Wieviel bleibt vom Verkaufserlös übrig?

Wenn auf Ihrer Scheidungsimmobilie noch eine Grundschuld und Hypothekendarlehen lasten, müssen Sie sie vom Verkaufserlös zurückzahlen. Möglicherweise berechnet Ihr Kreditinstitut dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Was dann noch vom Erlös übrigbleibt, wird auf beide Ehepartner aufgeteilt, entsprechend ihrem Eigentumsanteil. Bei hälftigem Eigentum bekommt also jeder die Hälfte des Geldes. 
 

Wann ist der ideale Zeitpunkt aktiv zu werden?

So bald wie möglich, aber nicht überstürzt.

Wenn Sie sich für eine Eigentumsübertragung an den Ehepartner oder an die Kinder entschieden haben, sollten Sie die Immobilie innerhalb des Trennungsjahres übertragen – sonst drohen hohe Grunderwerbssteuern.

Wenn Sie den Verkauf der Immobilie anstreben, gibt es keinen fixen Zeitpunkt. Doch auch hier lohnt es sich, den Hausverkauf auch schon während des Trennungsjahres zu vollziehen. So sparen Sie sich Bewirtschaftungskosten und können den Verkaufserlös gleich für den Vermögensausgleich verwenden.

Scheidung mit Immobilien – Wie Sie eine Eskalation vermeiden

Ideal ist natürlich, wenn Sie schon im Vorfeld eine mögliche Scheidung bedacht haben und einen Ehevertrag geschlossen haben. Ist es dafür zu spät, können Sie jederzeit noch eine Scheidungsvereinbarung treffen. 

Sollte der Rosenkrieg bereits begonnen haben, holen Sie sich eine unparteiische Person ins Boot: Die Experten der Lieblingsort Immobilien GmbH erarbeiten mit Ihnen zusammen die Optionen, die für Sie und Ihre Immobilie in Frage kommen. So können Sie in Ruhe abwägen und entscheiden.