Ratgeber

Wie Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen

Der erste Schritt ist entscheidend – so finden Sie den optimalen Preis.
Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen oder Sie spielen mit dem Gedanken? Dann haben Sie bereits den ersten Schritt richtig gemacht: Sie informieren sich vorab. Nun kommt der zweite Schritt: Ihre Wohnung oder Ihr Haus zum optimalen Preis zu verkaufen. Und die Frage: wollen Sie den Immobilienverkauf selbst übernehmen oder einen Makler beauftragen?

Herzenssache Eigenheim – Stolperfallen vermeiden 

Am Anfang jedes Immobilienverkaufs steht die Frage nach ihrem objektiven Marktwert. Hier gibt es zwei Stolperfallen: Wenn Sie das Haus oder die Wohnung verkaufen, an der Ihr Herz hängt, ist es schwer, die vielen positiven Erinnerungen und Emotionen auszublenden. Es besteht die Gefahr, den Marktwert zu hoch einzuschätzen. Ein zu hoher Preis schreckt jedoch Interessenten ab und führt zu schwierigen Verhandlungen – potenzielle Käufer werden versuchen, Preisabschläge zu bekommen.

Andererseits ist es ebenso problematisch, den Marktwert zu niedrig anzusetzen, etwa, weil man möglichst schnell verkaufen möchte. Ein allzu günstiges Angebot verunsichert potenzielle Käufer und Sie verkaufen Ihre Immobilie möglicherweise unter Wert.

Wenn Sie Ihre Immobilie richtig verkaufen möchten, gilt es also, beide Fehleinschätzungen zu verhindern. Der richtige Startpreis ist entscheidend für den Verkaufserfolg. 

Mit der richtigen Wertermittlung besser verkaufen

Wie finden Sie den Preis, der für Ihr Haus oder Ihre Wohnung richtig ist? Hier hilft es, zwei Ratschläge zu berücksichtigen

1. Wechseln Sie die Perspektive.

Ihre Immobilie ist das wert, was Ihnen ein potentieller Käufer für das Objekt zu bezahlen bereit ist. Versetzen Sie sich in seine Lage: Ein künftiger Hausbewohner ist an einzigartigen Eigenschaften interessiert und schätzt z.B. die besondere Heimeligkeit. Dafür ist er bereit einen höheren Preis zu bezahlen. Ein nüchtern agierender Investor achtet hingegen primär die zukünftige Rendite, die sich mit Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus erzielen lässt.

2. Informieren Sie sich objektiv. 

Ein reibungsloser und sorgenfreier Verkauf Ihrer Immobilie braucht eine solide Planung und ausreichend Zeit. Recherchieren Sie objektiv und ausführlich und beziehen sie den individuellen Zustand und die Lage der Immobilie mit ein. Prüfen Sie sorgfältig die Marktlage und gehen Sie den Verkaufsprozess in Ruhe an.

Immobilie richtig verkaufen – die Strategie macht's 

Gerade weil es um das emotionale Thema Haus oder Wohnung geht – wer mit kühlem Kopf strategisch vorgeht, wird seine Immobilie richtig verkaufen und den optimalen Preis finden. Je mehr Informationskanäle Sie dafür nutzen, desto besser.

• Starten Sie mit einer Wettbewerbsanalyse: Beobachten Sie über einen längeren Zeitraum den für Sie relevanten Immobilienmarkt, online und offline. Vergleichen Sie Objekte in ähnlicher Lage und Art. 
• In jeder Gemeinde erstellt der Gutachterausschuss einen amtlichen Marktbericht. Nutzen Sie diese Möglichkeit und vergleichen sie sie Ihrem Wunschpreis.
• Beziehen Sie individuelle Faktoren ein – Sie sind der Experte Ihre Immobilie! Sie kennen ihre die Ausstattung und künftige Potenziale. 

Immobilie richtig verkaufen dank Wettbewerbsanalyse

Nur wer die Wettbewerbsangebote kennt weiss, wo er mit dem eigenen Angebot steht. Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit anderen Angeboten und konzentrieren Sie sich dabei auf Objekte, die Ihrem ähneln. Analysieren Sie das Marktgeschehen über mehrere Wochen, wenn möglich sogar Monate. Der Immobilienmarkt ist sehr dynamisch, eine zu kurze Beobachtungsdauer vermittelt Ihnen möglicherweise ein verzerrtes Bild.

Einen Punkt sollten Sie dabei stets beachten. Bei den im Internet veröffentlichten Preisen handelt es sich um Angebotspreise. Sie verraten nicht, zu welchem Preis das Objekt tatsächlich den Besitzer gewechselt hat. 

Immobilie richtig verkaufen mit amtlicher Hilfe 

Es gibt eine gute Nachricht: Der Gesetzgeber hilft Ihnen bei der Preisermittlung. Der Gutachterausschuss erstellt amtliche Marktberichte für Grundstücks- und Immobilienpreise in einzelnen Regionen und Gemeinden. Als Quellen dienen u.a. Finanzämter, Notariate oder Fragebögen, die die Käufer nach der notariellen Beurkundung ausfüllen und die auch Angaben zur Ausstattung und zum Zustand der gekauften Immobilie enthalten.

Die amtlichen Marktberichte werden von Kommunen und Landratsämtern im jährlichen oder auch zweijährigen Rhythmus veröffentlicht und stehen den Bürgern, meist gegen eine Gebühr, zur Verfügung. Einige Gemeinde stellen Auszüge dieses Reports auch kostenlos zum Download bereit.

Bei den Angaben des Gutachterausschusses handelt es sich um den Durchschnitt tatsächlich realisierter Preise. Sie sind eine wichtige Ergänzung zu den Angebotspreisen der Online-Immobilienportale – in der Regel liegt zwischen beiden der realistische Kaufpreis, um Ihre Immobilie richtig zu verkaufen. 

Immobilie richtig verkaufen dank individueller Faktoren

Die Lage einer Immobilie ist einer der zentralen Themen, die den Preis bestimmen. Gleichzeitig ist sie ein sehr individuelles Argument – für jede Lage gibt es einen passenden Interessenten.  Um ein erfolgreiches Angebot zu erstellen, ist es entscheidend, die einzelnen Standortfaktoren detailliert herauszuarbeiten und potentielle Käufer über Fragen wie diese zu informieren:

• Wie weit ist die nächste Einkaufsmöglichkeit entfernt?
• Gibt es Kindergärten, Schulen, Universitäten oder andere Bildungseinrichtungen in der Nähe?
• Wie ist die Anbindung an öffentlichen Nahverkehr, Autobahn?

Ein weiterer wichtiger Faktor für die Preisfestsetzung ist der Zustand der Immobilie. Bausubstanz und Innenausstattung beeinflussen den Preis erheblich. Themen wie die folgenden führen zu Ab- oder Zuschlägen:

• Wann wurde das Objekt zum letzten Mal renoviert bzw. saniert?
• Ist das Haus gemäss den gesetzlichen Vorgaben der EnEV 2014 gedämmt?
• Ist das Dachgeschoss des Objekts bereits ausgebaut oder wäre ein Ausbau möglich?

Jede Immobilie ist individuell und hat besondere Eigenheiten. So kann beispielsweise ein unscheinbar wirkendes Reihenhaus im Inneren ein echtes Schmuckstück sein. Abhängig von der architektonischen Gestaltung, dem Innenausbau oder der Gartenanlage gibt es Abweichungen zur Norm. Diese lassen sich nur mit sehr viel Erfahrung und Sachverstand in einem Preis ausdrücken.

Immobilie richtig verkaufen - selbst oder mit Maklerkosten?

Es kostet viel Sorgfalt und Zeit, sich in den Immobilienmarkt einzuarbeiten, um eine Immobilie richtig zu verkaufen. 

• Den lokalen Immobilienmarkt über Wochen, besser Monate, beobachten und das Objekt mit dem Wettbewerb vergleichen.
• Bei Landradsamt oder Gemeinde die Marktberichte des Gutachterausschusses anfordern und sie analysieren. 
• Ihre Marktbeobachtung mit der amtlichen Kaufpreissammlung vergleichen und innerhalb dieses Preisgefüges Ihr Angebot positionieren. 
• Den Zustand und die individuellen Eigenschaften Ihres Objekts identifizieren und bewerten.  - Die passende Zielgruppe für Ihr Objekt definieren und deren Anforderungen kennen lernen.
   

Die Alternative dazu, all diese Aufgaben selbst zu erledigen: Sie beauftragen einen Makler. 

Üblicherweise wird dafür eine Provision von 3,57 Prozent des Verkaufspreises fällig – nur im Erfolgsfall und auch erst nach dem Verkauf. Angesichts der steigenden Immobilienpreise gibt es auch hervorragende Makler, die weniger Maklerprovision verlangen. Die Lieblingsort Immobilien GmbH bietet vollen Service zu günstigen drei Prozent.