Ratgeber

Energieausweis

Ursprünglich als Reaktion auf die Ölkrise 1976 eingeführt, stellt das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) die rechtliche Grundlage für zahlreiche Verordnungen dar, mit denen der Energieverbrauch in Gebäuden gesenkt werden soll. Diese Regelungen stehen in der Energieeinsparverordnung (ENEV) und werden ab dem 1.11.2020 im GEG (Gebäudeenergiegesetz) geregelt. 

Bereits seit dem Jahr 2002 müssen für Neubauten Energieausweise auf Basis des Primärenergiebedarfs erstellt werden. Dies erfolgt meistens im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren. Mit den Novellierungen in den Jahren 2007, 2009 und 2014 wurde auch eine Ausweispflicht für Bestandsgebäude vorgeschrieben.

Seit der letzten Novelle wird bei Neuvermietung oder Verkauf ein Energieausweis benötigt. Er basiert wahlweise auf dem Bedarf (Energiebedarfsausweis) oder dem Verbrauch des Gebäudes (Energieverbrauchsausweis).  Eine Ausnahme gilt für Wohngebäude ab fünf Wohneinheiten, welche vor 1978 errichtet und noch nicht energetisch saniert wurden. 

Die Berechnung für den Energieausweis auf Basis des Bedarfs erfolgt mit normativen Annahmen für Klima und Nutzung. Der rechnerische Verbrauch basiert auf der energetischen Qualität der Gebäudehülle und Anlagentechnik. Dem Energieausweis auf Basis des Verbrauchs liegt der tatsächliche Verbrauchswert zu Grunde und ist vom Nutzerverhalten abhängig.

ZU BEACHTEN:

Lassen Sie stets einen Energiebedarfsausweis erstellen. Dieser basiert auf normierten Klima- und Nutzungsangaben und berücksichtigt rein rechnerisch die Qualität der Gebäudehülle und Anlagentechnik. Der Energieverbrauchsausweis basiert hingegen auf dem individuellen Nutzungsverhalten. Der Käufer einer Immobilie kann einen Sachmangel geltend machen für eine Falschangabe, etwa eine zu grosse Abweichung vom Ist- zum Soll-Verbrauch. Im schlimmsten Fall kann der Verkäufer den umfassenden Gewährleistungsrechten des Käufers bis hin zur Rückabwicklung des gesamten Kaufvertrages ausgesetzt sein.

Pflichtangaben bei Immobilienanzeigen

Wenn Sie eine Immobilie mit gültigem Energieausweis zum Verkauf oder zur Vermietung inserieren, müsse Sie folgende Pflichtangaben machen:

•     die Art des Energieausweises (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)
•     der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs
•     die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
•     bei Wohngebäuden: das Baujahr und die Energieeffizienzklasse

Vertragsgestaltung beim Verkauf

Die Vertragsparteien sollten im Sinne einer negativen Beschaffenheitsvereinbarung vereinbaren, dass die im Energieausweis angegebenen Daten nicht geschuldet sind und der Käufer die Immobilie unabhängig von diesen Angaben erwirbt. So zählen die Angaben aus dem Energieausweis nicht zur vereinbarten Soll-Beschaffenheit des Gebäudes und können auch keinen Sachmangel begründen. 

Vertragsgestaltung im Mietverhältnis

Auch als Vermieter können Sie mit der richtigen Vertragsgestaltung einem Haftungsrisiko vorbeugen. So kann ein Hinweis im Mietvertrag den lediglich informativen Charakter des Energieausweises erklären und die Haftung für die Richtigkeit des Ausweises und den darin gemachten Angaben ausschliessen. Fügen Sie den Energieausweis nicht als Anlage zum Mietvertrag bei – so gilt er auch nicht als Bestandteil des Mietvertrages. 

Bedarfsausweis

Die Bedarfsberechnung berechnet anhand von standardisierten Annahmen für Klima und Nutzung den so genannten „rechnerischen Verbrauch“ auf Grundlage der energetischen Qualität von Gebäudehülle und Anlagentechnik. 

Verbrauchausweis

Der Verbrauchsausweis wird anhand des tatsächlich erfolgten Energieverbrauchs erstellt und unterliegt dem individuellen Nutzungsverhalten der Immobilie.

Den richtigen Energieausweis schnell und einfach ermitteln

ZU BEACHTEN:

Wir helfen Ihnen gerne mit unserem Partner-Netzwerk und vermitteln Ihnen einen kompetenten Energieberater in Ihrer Region. Fragen Sie uns.